建设项目用地报批

一、与建设项目用地报批密切相关的因素

（一）拟占土地的利用现状：不同利用现状的土地其报批条件、报批程序、审批权限及占用成本是不一样的。

现行土地利用现状分类

一级分类	二级分类	三级分类
农用地	耕地	灌溉水田、望天田、水浇田、旱地、菜地
	园地	果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地
	林地	有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃
	牧草地	天然草地、改良草地、人工草地
	其他农用地	畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等用地
建设用地	商服用地	商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地
	工矿仓储用地	工业用地、采矿地、仓储用地
	公共设施用地	公共基础设施用地、蟾仰景观休闲用地
	公共建筑用地	机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地
	住宅用地	城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地、空闲宅基地
	交通运输用地	铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷
	水利设施用地	水库水面、水工建筑用地
	特殊用地	军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场所用地、墓葬地
未利用地	未利用土地	荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、其他未利用土地
	其他土地	河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪

占用农用地：需受年度农转用计划控制；需办理农用地转用审批；需缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

占用农用地中的耕地的：需受年度农转用计划中的耕地指标的控制，需办理农用地转用审批，需缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费、耕地占用税，需落实补充耕地方案。

占用未利用地的：与占用农用地的基本相同。

占用建设用地的：没有上述要求，报批难度和成本相对较小。

（二）拟占土地的规划用途：拟占土地必须符合土地利用总体规划，如不符合规划，必须符合法定修改（调整）规划的条件。

1、土地利用规划分区

土地利用规划分区是土地利用总体规划的主要成果之一。

县级土地利用规划分区包括：基本农田保护区、一般农田区、园地区、林业用地区、建设用地区（含建设留用地和待置换地）、自然与人文景观保护区、土地开垦区和禁止开垦区。

乡级确定每一块土地的规划用途。

在此，明确两个概念：

圈内：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地。大多数建设项目必须使用圈内土地。

圈外：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围外的土地。能源、交通、水利、军事项目可以使用圈外土地。

2、土地利用总体规划的审批权限

省级及杭州市、宁波市的土地利用总体规划必须报国务院批准，其他市级和县级土地利用总体规划报省政府批准。

设区的城市郊区的乡镇、县（市）人民政府所在地的镇、省政府确定的中心镇的土地利用总体规划报省的批准，其他乡镇的土地利用总体规划报设区的市人民政府批准。

3、土地利用总体规划的局部修改

根据浙政办发[2006]12号文件规定，局部修改规划必须符合以下条件：

A、国务院和省政府已批准行政区划调整的；

B、国家和省重大能源、交通、水利基础设施及国家军事设施建设项目用地涉及基本农田的；

C、国防、交通、水利、能源、通讯、环保、城市和省级中心镇基础设施建设和省级农业龙头企业扩大农副产品出口加工、重大外商投资建设项目用地不涉及基本农田，但未纳入土地利用总体规划的；

D、建设项目已列入土地利用总体规划、规划指标已预留，但由于选址未确定、没有落实到土地利用总体规划图上或已落实到土地利用总体规划图但实际位置需作调整的；

E、建设项目符合追加规划建设占用耕地机动指标条件的；

F、建设项目用地符合国家供地政策，全部占用基本农田保护区以外非耕地的；

G、对市、县（市、区）经济发展有重大影响的城镇建设项目，确实无法在现行规划确定的建设用地范围内安排，在县（市、区）新一轮土地利用总体规划修编前期工作完成后，可以申请土地利用总体规划局部调整；

H、国家和省重大基础建设的拆迁安置、抢险避灾安置和下山脱贫安置用地，确实无法在现行规划确定的建设用地范围内安排的。

（三）拟占土地属农用地和未利用地的，是否落实年度用地计划：

目前我省主要有以下四种用地指标：

1、国家下达的年度计划指标。该指标一部分由省统筹安排，主要用于保障省重大基础设施即能源、交通和水利设施建设项目，一部分切块下达到各县（市、区），主要用于保障各地重要基础设施项目和城镇村及工矿建设。需另行补充耕地。

2、土地整理折抵指标：使用土地整理折抵指标必须受年度额度控制，不需另行补充耕地。

3、建设用地复耕指标：使用范围同土地整理折抵指标，不受年度额度控制，不需另行补充耕地。

4、盘活农用地指标：使用方法同建设用地复垦指标。

（四）拟占土地的所有权：

我国土地所有权实行公有制：即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地）。

除乡镇企业、农村个人建房、农村公益项目可以使用集体土地外，其他建设项目必须使用国有土地。

国家因公共利益的需要可以依法征收集体土地，但必须依法给予补偿。

（五）拟占土地的使用方式：根据建设项目的不同类型，确定不同的土地使用方式。

1、划拨使用：指经县级以上人民政府批准，由土地使用者缴纳征地补偿、安置等成本费用并缴纳国家税费后获得的土地使用权。

下列建设项目用地可以划拨：

国家机关用地和军事用地；

城市基础设施用地和公益事务用地；

国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

法律、行政法规规定的其他用地。

2、有偿使用：指土地使用者不仅要缴纳征地补偿、安置费、国家税费和市政配套费等成本费用，还要向国家缴纳级差地租而获得的土地使用权。

有偿使用包括：出让、租赁、作价入股（出资）

（1）国有土地使用权出让：是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。

特征：一、必须是国有土地；

二、出让方必须是政府；

三、不得超过法定最高年限：商品住宅70年；商业、金融、旅游、娱乐40年；工业及其他50年；

四、必须支付出让金；

五、必须签订出让合同。

六、出让土地可依法转让。

出让包括：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等形式。

经营性用地和工业用地必须通过招标、拍卖、挂牌出让的方式。

（2）国有土地使用权租赁：与出让最大的不同是出让金按年支付。

（3）国有土地使用权作价入股（出资）：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资入股土地使用者的企业，从而通过股权获取利益。

二、建设用地报批

（一）预审报批：在可行性研究阶段必须经国土资源部门的预审。

1、预审的时间：项目可行性研究报告编制完成，批复之前。

2、预审的内容：项目选址是否符合土地利用总体规划；项目用地是否落实年度用地计划；建设项目是否符合国家供地政策，用地标准和总规模是否符合有关规定；占用耕地的，补充耕地方案是否可行，资金是否落实；占用基本农田和标准农田的，是否落实补划、补建方案。

3、预审的权限：按建设项目立项的审批权限确定，即：国务院及中央国家机关批准的能源、交通、水利、矿山、军事等建设项目逐级上报国土资源部审批；省批准立项的单独选址项目，逐级上报省国土资源厅审批；市、县（市、区）立项的建设项目，由相应的市、县（市、区）国土资源局审批。

4、预审的报批材料：

（1）建设项目用地预审申请表；

（2）用地单位预审申请报告（报省预审不需要）；

（3）需审批的建设项目应提供投资主管部门下达的项目建议书批复文件；需核准的建设项目应提供投资主管部门出具的《核准项目服务联系单》；需备案的建设项目应提供投资主管部门出具的备案文件。

（4）建设项目可行性研究报告、核准或备案项目申请报告；

（5）建设规划行政主管部门出具的选址意见及附图；

（6）建设项目符合《土地管理法》第二十六条规定，确需涉及基本农田的，应当附具项目所在地县级农业行政主管部门的审查意见；

（7）建设项目符合《土地管理法》第二十六条规定，确需涉及标准农田易位的，应附具县级政府给省政府要求标准农田易位的的请示和省农业行政主管部门审查同意该项目涉及的标准农田易位的意见；

（二）用地报批：

1、用地审批的种类：涉及农转用审批、补充耕地审批、征地审批和供地审批四种类型。

（1）农转用审批：当建设项目需占用农用地时，必须先依法办理农转用手续。

A、农转用的条件：必须符合土地利用总体规划，如不符合规划的，必须符合法定修改规划的条件；必须落实农转用年度计划；涉及耕地的，必须落实补充耕地方案；涉及基本农田和标准农田的，必须落实补划、补建方案。

B、农转用的审批权限：由国务院、省政府、设区市政府三级审批：

国务院：涉及基本农田的；国务院、省政府批准的建设项目；土地利用总体规划由国务院审批的城市圈内用地（1年1次集中上报国务院审批，再分批由省政府审批）。

省政府：除国务院审批以外的其他项目；土地利用总体规划由省政府审批的城市圈内用地。

市政府：土地利用总体规划由设区市政府审批的乡镇圈内用地。

（2）补充耕地审批：当建设项目涉及占用耕地时，必须对是否落实耕地占补平衡进行审批。

A、补充耕地的适用范围：使用年度计划指标的，必须落实补充耕地；用土地整理折抵指标、建设用地复耕指标、农用地盘活指标的，不需要再另行落实补充耕地。

B、补充耕地的审批权限：随农转用的审批权限。

（3）征地审批：当建设项目涉及占用集体土地时，必须先由政府办理征地手续，将集体土地征收为国有土地后才能提供给建设单位使用。

A、征地的主体：征地单位必须是政府，包括国土资源部门或统一征地机构，被征地单位是集体经济组织，包括村经济合作社或村民委员会。

B、征地的条件：必须是为了公共利益的需要；必须依法进行补偿和安置。

C、征地的审批权限：由国务院、省政府两级审批。

国务院：农转用由国务院批准的项目；征收基本农田；征收基本农田以外的一般耕地超过35公顷；征收一般耕地和非耕地总面积超过70公顷。

省政府：除国务院以外的项目征地。

（4）供地审批：指国家将国有土地依法提供给建设单位使用。

A、供地的主体：供地方是政府，用地方是单位和个人。

B、供地的方式：划拨、出让（协议、招标、拍卖、挂牌）、租赁（协议、招标、拍卖、挂牌）、作价入股（出资）。

C、供地的条件：必须符合国家供地政策；供地方式必须合法；必须符合“双控”指标（容积率、投资强度）；地价必须符合法律规定。

D、供地的审批权限：由国务院、省政府、市政府和县政府四级审批。

国务院：由国务院批准农转用或征地的单独项目；

省政府：由省政府批准农转用或征地的单独项目；批次批准后用地面积大于5公顷（杭州、宁波6公顷）的供地项目。

市政府：批次批准后面积2公顷以上5公顷以下（杭州、宁波6公顷）的供地项目。

县政府：批次批准后面积2公顷以下的供地项目。

2、用地审批的程序

（1）圈外单独选址项目：一般为能源、交通、水利、军事项目。

程序：项目建议书批复------领取建设用地规划选址意见书-------编制可行性研究报告--------向国土部门申请用地预审-------根据预审意见批复可研报告-------编制初步设计-------初步设计批复-------领取建设用地规划许可证-----有关部门意见（林业、水利、环保、安全等）------向国土部门申请用地（提交相关部门的材料）------测量（确定面积、地类、权属）------征地调查并签订征地协议（召开村民代表会议，确认面积、地类、权属、年产值、补偿标准）------编制一书四方案（出让土地确定地价，签订出让合同草案）--------上报审批-------完成征地程序（征地公告）-----收取出让金及税费--------支付征地费用------收地--------颁发《建设用地批准书》------交地。

（2）圈内建设项目：绝大多数的建设项目。

程序：项目建议书批复------领取建设用地规划选址意见书-------编制可行性研究报告--------向国土部门申请用地预审-------根据预审意见批复可研报告-------编制初步设计-------初步设计批复-------领取建设用地规划许可证-----有关部门意见（林业、水利、环保、安全等）------向国土部门申请用地（提交相关部门的材料）------测量（确定面积、地类、权属）------征地调查并签订征地协议（召开村民代表会议，确认面积、地类、权属、年产值、补偿标准）------编制一书三方案（缺供地方案）---------按批次上报审批（农转用和征地）-------完成征地程序------支付征地费用------收地------编制一书一方案（出让土地确定地价，签订出让合同）------按项目上报审批------收取出让金及税费-------颁发证书-----交地。

（3）招标、拍卖、挂牌出让土地的程序：由国土资源部门按批次报批农转用和征地（不得明确用地单位）-----完成征地程序-----支付征地费用-------收地--------拟订招标、拍卖、挂牌出让文件------经县政府批复------上报审批-----批准后组织招标拍卖挂牌-------中标后签订出让合同------支付费用-------交地-------完成建设项目审批程序。

3、用地报批时业主单位需提供的材料

（1）划拨和协议出让的项目

A、建设单位的用地申请表；

B、年度用地计划批复；

C、项目用地预审意见；

D、建设用地规划许可证或村镇规划选址意见书复印件；

E、项目可行性研究报告批复或初步设计方案批复；

F、建设单位法人资格证明复印件；

G、农业、林业、水利等相关部门出具的意见；

H、无压覆重要矿床证明或建设项目压覆矿产资源储量登记通知书；是否属地质灾害易发区证明（地质灾害易发区的提供地质灾害危险性评估报告备案登记书）

I、耕地开垦费收据复印件。

J、勘测定界报告及勘测定界图。

K、出让或租赁合同或作价入股（出资）决定书草案（划拨用地除外）；

M、地价评估报告及地价确认材料；

N、1：500—1：1000总平面布置图。

（2）招标拍卖挂牌出让项目

按出让公告的规定提供相应材料，参加招标拍卖或挂牌。

注：以上内容仅供参考，实际报批时如政策有变化，以国土资源部门的具体要求为准。